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中国房地产市场回顾与展望
发布日期:2017年01月06日 消息来源:企业家日报 作者: 阅读 188
■ 兴业证券固收高级分析师 池光胜

今年上半年,热点城市大概率仍将维持高压态势,三四线城市可能出台专门的“因城因地”去库存政策。

回顾过去的2016年,1—9月的中国楼市可以用“一片红火”来形容,不仅北上广深的房价呈现出“量价齐升”态势,而且以“楼市四小龙”为代表的二线城市“供需两旺”,甚至廊坊、昆山和东莞等三四线城市也迎来了久违的繁荣。楼市大幅回暖还加速了房企对优质城市的土地争夺,前三季度“地王”现象不断涌现。10月后,随着22个城市被“限购限贷”和交易所、发改委等机构对房企融资条件进行限制,中国楼市开始显著降温,主要城市的成交量出现了显著下行,开发商也受制于资金限制而延缓了拿地步伐。

展望2017年,随着政府对楼市调控力度的逐渐增大,尤其是去年12月16日结束的中央经济工作会议对楼市定调为“房子是用来住的,不是用来炒的”,以及2017年政策基调已从过去的“稳增长”转变为“防风险”后,本轮地产小牛市料将步入尾声。“限购限贷”政策对投资型客户和改善居住客户构成了精确打击,2017年全国范围内的楼市成交量料将延续2016年5月份以来的下行态势,监管机构对房企融资条件的收紧措施也在一定程度上对开发商拿地补储构成了制约,2017年土地成交量和商品房成交量料将同比下行。然而,本轮地产小牛市带有非常强烈的“去库存”述求,在经过一年多的去化后,当前部分优质城市的库存维持在低位,上海、合肥、南京等城市的存销比均严重低于6个月,但这些城市长期处于人口和资源持续流入状态,这意味着部分优质城市的房价仍有较好支撑。同时,中央经济工作会议还提出了“符合中国国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”,即“特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展”和“要继续扎实推进以人为核心的新型城镇化,促进农民工市民化”,这可能预示着“超级城市圈+特色城镇化”或是中国城市和楼市的未来发展方向。2017上半年,热点城市大概率仍将维持高压态势,三四线城市可能出台专门的“因城因地”去库存政策。



一、房价回顾与展望

受2014年以来央行一系列货币宽松政策的刺激和部分城市限购限贷等政策的放松影响,中国楼市自2015年开始触底回升,百城住宅价格指数同比值自2015年4月以来出现了连续19个月的正增长,2016年11月达到了历史高值18.71。回顾本轮地产牛市,深圳楼市点燃了第一把火,2015年4—7月累计上涨了20%,随后北京、上海、南京、合肥等城市的房价开始启动,这些城市的房价上涨极大地刺激了厦门、武汉、苏州等城市的房价上行,尤其是在2015年底至2016年春节前后,越来越多的城市开始加入房价上涨俱乐部,全国范围内的地产牛市正式开启。如果说本轮地产牛市的“牛头”是在2015下半年,则牛市的高潮部分一定是在2016年,诸如北京、上海、广州、南京、合肥等“重点十六城”中的绝大多数城市都是在2016年第一季度后开始加速上升,截至2016年10月,厦门、合肥、南京等城市相比2016年3月累计涨幅均在20%以上。

然而,本轮地产牛市与过去不同的是,并非所有的城市房价都出现了上涨,诸如沈阳、泉州、鄂尔多斯、潍坊等二三线城市房价甚至出现了不同幅度的下滑,其中沈阳2016年11月同比下降幅度高达6%。如果我们把全国百城房价按涨幅进行区间分类后会发现,在2015年9月开启的这波地产牛市中,有近1/3的城市房价不仅没有上涨,而且还出现了不同幅度的下滑;如果我们进一步把本轮地产牛市与上一轮地产牛市(2012年9月—2013年9月)进行对比,可以发现,在本轮地产牛市中房价下降的城市数量是上次的3倍,而且房价涨幅处于1-10%的城市数量不足上次的70%。那些库存较高、人口持续流出、经济发展前景较弱的城市在2016年地产牛市中大都表现较差,随着中国从“一般城市化”到“都市圈化”发展模式的日益成型,楼市加速分化的趋势料将进一步得到确认。

展望2017年,随着去年国庆期间22个城市被“限购限贷”,以及随后的一系列对房企融资条件进行限制的政策出台,全国范围内的房价同比涨幅均有一定的回调压力,特别是深圳、杭州等涨速过快且涨幅过大的城市。去年12月16日结束的中央经济工作会议对楼市定调为“房子是用来住的,不是用来炒的”,而且2017年的政策基调已从过去的“稳增长”转变为“防风险”后,本轮地产小牛市料将随之步入尾声。与过去不同的是,此次中央经济工作会议还提出了“符合中国国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”,即“特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展”和“要继续扎实推进以人为核心的新型城镇化,促进农民工市民化”,这可能预示着“超级城市圈+特色城镇化”或是中国城市和楼市的未来发展方向。2017上半年,热点城市大概率仍将维持高压态势,三四线城市可能出台专门的“因城因地”去库存政策。在中央经济工作会议提出的“稳是主基调,稳是大局”发展战略下,若2017年出现经济下行压力较大的情况,地产调控政策不排除会出现阶段性边际收紧的弱化,同时考虑到大多数城市在本轮地产牛市中都有不同程度的去库存,当前上海、合肥、南京等城市的存销比均严重低于6个月,开发商在这些城市可能存在较强的“惜售情结”,2017年优质城市的房价回调幅度料将有限。



二、成交量回顾与展望

2015年3月起全国住宅销售温和回暖,2015年5月全国累计住宅销售面积同比增速由负转正,2015年全年同比增速为6.90%。2016年延续了2015年的楼市回暖势态,2016年1—11月的单月住宅累计销售面积均为近5年的最高值,截至2016年11月,全国累计住宅销售面积同比增速高达24.5%,远高于2015年同期的7.9%。库存方面,统计局公布的全国商品住宅待售面积自2016年2月后开始出现单边下行态势,10月底总待售面积4亿平方米,同比大幅下行8%。从具体城市看,当前上海、广州等一线城市和南京、合肥、武汉等二线城市的存销比均严重低于6个月。2014年以来的央行持续宽松政策和相关部门出台的一系列去库存政策极大地降低了一线和部分二线城市的住宅库存,一二线城市房价上涨也在很大程度上刺激了三四线城市去库存。经过近一年的地产牛市,一般三四线城市的库存都得到了不同程度的去化,但库存总量仍维持在高位。

展望2017年,随着政府对楼市调控力度的逐渐增大,本轮地产小牛市将逐渐步入尾声。“限购限贷”政策对投资型客户和改善居住客户构成了精确打击,2017年全国范围内的楼市成交量料将延续2016年5月份以来的下行态势。随着重点城市调控政策趋严,一线和部分二线城市房价可能会出现一定幅度的回调,优质城市房价滞涨会对三四线城市去库存带来较大的负面影响。同时,考虑到中央经济工作会议提出“要继续扎实推进以人为核心的新型城镇化,促进农民工市民化”、“重点解决三四线城市房地产库存过多问题,要把去库存和促进人口城镇化结合起来……提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平,增强对农业转移人口的吸引力”,若2017年国家针对三四线城市制定了专门的“因城因地政策”,则三四线城市的高库存有望进一步得到去化。



三、土地市场回顾与展望

100个大中城市中,各城市住宅土地成交2015年触底回升后在2016年开始出现明显分化。2016年1—11月全国住宅类用地成交总面积3.64亿平方米,同比微降1%,成交总金额1.58万亿元,同比大幅上升45.87%。从各线城市看,受制于一线城市供地持续放缓,自2016年4月开始,一线城市土地成交面积开始大幅下行,2016年10月和11月分别同比下滑78%和38%,1—11月平均下滑49%,但同期一线城市土地溢价率高达77%。高烧不退的一线地价叠加持续放缓的土地供应迫使广大开发商转向比较优质的二三线城市进行土地争夺,1—11月二线城市住宅类土地成交面积近2亿平方米,同比大幅上升16%,二线城市占全国总成交面积的53%,比2015年大幅增加近8%;房企在二线城市争相拿地也极大地推升了这些城市的土地溢价率,2016年1—11月,二线城市平均土地溢价率67%,显著高于2015年同期的21%。2015年以来诞生的超过200个“地王”绝大多数发生在一线城市和优质二线城市。随着一般三四线城市经济发展的日益式微,再加上这些城市的高库存影响,开发商对在三四线城市拿地表现得异常谨慎,2016年1-11月,三四线城市合计土地成交面积1.6亿平方米,同比大幅下行10%。从全国范围内看,土地成交溢价率与成交面积在2016年一季度之后的持续背离也正是对一二三线城市分化的反映。

展望2017年,受“限购限贷”和房企融资收紧政策的影响,开发商拿地节奏料将出现放缓,尤其是对在三四线城市拿地将会表现得更加谨慎。但是,由于当前一线城市和部分优质二线城市的住宅库存较低,主要开发商在优质城市的土地储备相对不足,2017年房企仍有较强动机在优质城市拿地补储。去年12月16日结束的中央经济工作会议提出的“房价上涨压力较大的城市要合理增加土地供应”政策有利于满足房企在优质城市的拿地需求。同时,在国家收紧了房企的融资条件后,开发商拿地资金来源受到了较大约束,这会显著降低“地王”出现的几率,2017年开发商拿地的土地溢价率料将维持下行态势。

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