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潮流汹涌 深圳异军突起的商业新格局
发布日期:2007年02月25日 消息来源:经理日报讯 作者: 阅读 2104
  策划执行邵文宇

  开篇语:随着城市新兴阶层的逐渐壮大,消费的个性化、时尚化、品质化特征日趋明显,购物已不单纯是简单的逛商场。购物的情趣性、休闲性等时尚元素正日益为新兴阶层所接受。特别是在深圳这个新兴城市,消费的多元化趋势更加明显。单一的,粗放式的消费方式和消费场所已不能满足消费需求。正是在这样的背景下,深圳近年兴起了一批新兴的MALL,同时在这批大型购物中心的带动下,深圳的商圈也正发生着深刻变化,而且这种变化将在未来的几年内将愈发剧烈。

  每个城市商圈的发展,都与其城市的发展,城市人口的居住动向密不可分。随着深圳城市建设的发展,人口分布,特别是有一定购买力的消费群体的分布,在一定程度上促进了城市商业的发展的布局。随着片区的相对逐渐成熟,城市的功能也在不断完善。

  在这个生机盎然、时刻伫立于中国经济发展风口浪尖上的沿海城市,商圈的演变则显得更为变幻莫测,在商圈变更日新月异的今天,我们只能在深圳商圈这片浩瀚汪洋中遴选一二细加评述。

  东门商圈

  商圈基本状况

  东门商圈,是深圳历史最长的商圈。深圳人习惯称之为“老东门”的深圳老街形成于明代中期,又叫“深圳旧墟”。现在的东门老街地处罗湖区中心地段,北至立新路,南至深南东路,东至东门中路,西至新园路。老街以人民北路风貌街和解放路形成的十字大街为核心,周边小街小巷纵横交织,路路相通。

  东门老街共有重要街道15条,其中南北走向7条,东西走向的有8条。目前,东门步行街区总占地面积17.6万平方米,总建筑面积65万平方米,其中商业经营面积约50万平方米,共有15条大小街道,3个大型的休闲广场,日均人流量在30万至60万人次。

  主要集中式商业网点

  两年前主要有茂业百货广场、旺角购物中心、太阳广场、天龙商业城、新鸿基商业中心、中海商业城、罗湖商业中心、中威商业广场、大世界商场、深圳百货广场、九龙城、越港商业中心等众多大型商厦,构成了深圳规模最大、商铺最集中、商品经营种类最齐全的商业街区。近几年,随着新白马等服装类专业市场;天虹、国美、苏宁、海雅等大型百货及专业店的进驻,使东门的业态得到极大丰富,东门商圈也得到迅速扩张。

  主要特征

  由于历史的原因,东门商圈形成了以中低端服饰及小商品批发市场为主要代表的集中消费场所。由于其商业物业结构及业态布局的因素,很难在短期内得到有效改善,随着城市居民收入的提高和消费水平的提升,这方面的影响将直接影响到东门商圈的发展方向和地位。

  交通局限

  由于东门交通的局限,特别是内部规划的局限性,在近年已日益突出,以步行街为中心的区域商业气氛浓厚,但其人流东西向的交通动线不足,以及东门路的南北分割,已严重束缚了其发展。以深圳百货广场为代表的周边商业的没落已充分说明了这一点,而且由于其路网的规划和业已形成的商业格局,使之很难得到有效的扩展和改善。

  缺陷

  国内的老商圈,如北京的王府井,由于新天地的进驻,从而促进了这个老商圈的新生机。同时纵观香港及国外商圈的发展和升级,无不是以现代购物中心的发展密切相关。虽然东门商圈因为茂业、海雅等现代百货商场的进驻,而呈现一些新的商业动向,但由于其商业用地的局限性,在短期内本商圈将很难有大型的现代购物中心出现,在未来相当长的时间内,在于其他商圈的竞争中,其劣势将逐步显现。

  华强北商圈

  商圈基本状况

  位于福田区的华强北原是个厂房集中的工业区,是一个自发性质的电子产品买卖交易场所。到上世纪九十年代末,华强北已成为令人瞩目的深圳主打商业旺区。其商圈范围东起燕南路,西至华富路,南接南园路,北达红荔路,深圳大动脉深南大道横贯其中,面积达1.6平方公里。商圈内拥有50多万居住人口,大小企业一千多家,工薪白领10多万人,交通四通八达,20多路公交车穿行其中,辐射全市各地,每日人流涌动,日人流量高达50万人次。

  主要集中式商业网点

  现有的主要有以华强电子世界、新亚洲、赛格电子、赛博电子、远望数码城等为代表的近10多家大型数码类专业市场;以嘉华服装市场、富民服装市场及女人世界为代表的服装服饰类专业市场;以国美、顺电、苏宁等为代表的家电专业卖场;以曼哈、紫荆城、女人世界名店、天虹、茂业等为代表的百货商场,特别是去年营业面积近8万平方米的茂业百货的进驻,使华强北的业态得到很大丰富。整个商圈年销售总额超过200亿元。

  商圈特征

  以华强电子世界和赛格广场为代表的数码电子类专业市场形成了全国最大的电子、数码类产品集散地。加上今年开工建设并将于明年竣工的新亚洲二期和华强广场相续定位为电子类专业市场、以及铜锣湾将转型为电子类专业市场。本商圈的电子数码类专业化趋向日趋明显。

  中航集团与香港首富李嘉诚合作斥资70亿元的中航苑改造工程已经启动,商业面积近25万平方米,预计将以MALL的形式出现,2011年建成后,将形成“万商之都·国际街区”的商业繁荣景象。该项目的建成,将有力提升华强北商圈的形象和竞争力,使该商圈的业态配备更趋合理。同时,该项目的落成,将形成以中航广场为龙头的新的商圈,有力促成华强北商圈的西扩。

  可以预计,随着中航广场的建成,华强北商圈将在未来的较长的一段时间内保持深圳商圈领头羊的位置。

  地王商圈

  商圈基本状况

  地王商圈主要区域为深南路、宝安南路、红岭路两侧。主要集中式商业为万象城、信兴广场、岁宝百货、深圳书城、好又多、家乐福、中信广场等为主。

  商圈主要特征

  2002年9月,近8万平方米的中信城市广场开业。掀起了深圳现代MALL的新格局。西武百货与吉之岛的完美结合,餐饮、休闲、娱乐、购物元素的合理组合,有效增强了其竞争力。同时,随着近1.5万平方米的中信地铁商场的落成,影响深远。

  2005年12月,深圳最大的购物中心万象城正式营业,四家主力店包括了RéEL时尚生活百货、华润万家新业态Olé超级市场、深圳最大的电影城——7厅嘉禾影城、深圳第一家奥运标准的真冰滑冰场进驻,同时也吸引了一大批一流品牌的进驻。其现代的设计风格、更为合理的业态布局、完美的人流动线设计。都为深圳的集中式商业发展打下了里程碑式的烙印。其二期将在2008年竣工,届时,总商业规模近19万平方米的现代购物中心将完整呈现。其对地王商圈的带动和升级将十分明显。

  从目前的中信及万象城周边的商业业态发展动向来看,不管是集中式商业还是周边街区商业的发展,也正在重新布局。地王商圈,将凭借其鲜明定位的作为深圳时尚消费的风向标及而在深圳商圈中独树一帜。

  福田中心区商圈

  商圈基本状况

  深圳中央商务区(CBD),由滨河大道、红荔路、彩田路、新洲路四条主要交通干道合围而成,区域规划居住人口约8万人,规划商务人口近30万人。其商业主要集中在深南路以南,目前集中式商业主要为天虹商场(星河国际商业裙楼4万平方米)、星河·cocopark等项目。

  商圈主要特征

  中心区的写字楼的建设正火热进行,同时区域的商业配套也将在近期集中入市,总体营业面积达8.5万平方米的现代购物中心cocopark已于去年9月底开始试营业,拉开了中心区商业布局的新序幕。中心区其他主要商业如商业面积达近11万平方米的怡景·中心城、面积近8万平方米晶岛国际广场、星河第三空间等大型商业预计将在2007年相续营业,加上金中环、卓越时代广场等商业裙楼,中心区商业总面积将达50万平方米左右。

  在MALL的带动下,随着中心区各大购物中心的相续营业,各知名商家如家乐福、吉之岛等相续进驻中心区,中心区商业将呈百花争艳的趋势。另据深圳市规划显示,福田中心区将建国内第一座地下火车站,它不仅是广深高速铁路客运专线的终端,也将是服务广深港高端商务客流的现代化车站。同时,地铁1、2、3、4号将在此接驳。火车站的建成,将为中心商圈带来大量的人流。

  中心区商圈,由于其规划的高起点和随着商务氛围的逐步形成,加上火车站的规划,中心区商业将以全新的面貌给深圳现有的商业格局带来很大冲击,也使该商圈最有可能代表深圳商圈未来的发展方向。

  南山商圈

  商圈基本状况

  南山商圈自上世纪90年代开始发展以来,滨海大道的开通以及片区房地产市场的发展,造就了片区商业的繁荣。南山商圈由于地理及路网分割的原因,可分为南头片区、南油片区和南山商业文化中心区。

  主要集中式商业

  片区集中了大量的品牌商家,业态丰富。主要有花园城、家乐福、沃尔玛、苏宁、国美、永乐、人人乐、新一佳、海雅、岁宝、天虹、百安居、乐安居、西部电子、赛格电子、儿童世界等大批知名商家。

  商圈特征

  南山商圈集中式商业分布比较均衡,形成了以家乐福为代表的南头商圈;以海雅为代表的南山商业文化中心区;以沃尔玛为代表的南油商圈。但三个商圈分布较为分散,缺乏商业龙头引导。

  南山商业文化中心区的高起点规划中,在后海片区将兴起一个国际级商圈。从目前在建项目来看,海岸城总商业面积达16万平方米、保利商业文化广场总面积达15万平方米,两个大型的现代购物中心预计将在2007年正式营业,目前已经吸引了包括家乐福、吉之岛等商家的进驻。从目前的在建及规划项目来看,在这个不足一方公里的核心地带,总体商业面积将达40万平方米。同时,随着其800米商业步行街的建设,南山商圈的升级指日可待。

  根据《深圳市商业网点规划(2006-2010年)》,深圳商业布局将呈现出“一轴、两带、十四个特色街区”的新格。市区的商业,将以地铁一号线为主轴,贯穿金三角商圈(东门-人民南-宝安南)、华强北商圈、福田中心商圈和南山后海商圈四大市级商业区,在各商圈大型MALL的带动和重组下,未来深圳的商业将形成四分天下的商业新格局,在新格局的形成过程中,尤其以福田和南山商圈的发展最值得关注。

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