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郑州商圈投资报告
发布日期:2007年06月02日 消息来源:经理日报 作者: 阅读 1829
 根据郑州这几年的城市进程的加快及城市格局的变化可把商圈按照发展成熟度分为三类,分别为成熟商圈、潜力商圈、新兴商圈。

  成熟商圈。在郑州最典型的例子就是二七商圈,在二七商圈内聚集着大大小小的商场及专业零售卖场,商圈的范围及影响力也是最大的。郑州的二七商圈在80年代末到90年代期间最为鼎盛,当时的竞争也都是百货的竞争,到了90年代后期现代商业的发展使之商业的格局及商业的竞争方式发生了巨大的变化。97年亚细亚由于自身及市场运营不善导致了解体,同时金博大、丹尼斯等现代商业运应而生使之商圈更加的成熟并加固了商圈的抗风险能力。

  潜力商圈。此类型商圈的形成具有一定的规律性,首先是区域内具有一定的居住人口、另外区域内的交通必须发达、周边的居住人群具有一定的消费能力及消费意识、区域内餐饮业相对发达。类似于这样的潜力商圈主要分布在郑州的西区、北区及东南区内的个别区域。

  发展的潜能表现在,第一:区域周边两公里范围内拥有居住人口20万人,周边高档住宅云集,随着建业城市花园、建业桂园以及英协花园等高档住宅小区的成熟,该区域已形成了名副其实的富人区,消费潜力巨大;第二:区域具有极强的交通优势;第三:区域内的人均消费支出6038.02元,并有逐年增长的比率;第四:周边餐饮业发达;第五:也就是与其它潜力商圈的最大不同,周边具有产业支撑(建材市场商贸区),使之以上四点更加的具有竞争性。

  新兴商圈。根据对郑州新区商业面积的了解,目前CBD拥有商业体量80万平方米,包括商业街和写字楼底商,宝龙拥有20万平方米的商业体量,新区内的社区商业拥有30万平方米的商业体量,沿运河两岸拥有10万平方米的商业体量,其他类型的估计还有10万平方米左右(这其中不包括建材物流业)。当然,新区的商业投资由于有政府的大力支持和具有无限的升值空间也得到更到投资者的追捧,后期随着入住的人口的不断增入,商业的气氛也会有非常大的提升。

  在此针对以上三种商圈的商业地产项目在投资方面所存在的优劣势做以比较分析(见附表)

  根据对以上三种商圈对比分析,郑州是典型的商贸城市,商业批发及零售市场异常发达,三种商圈类型的商铺投资热度和信心都显示出明显的高涨趋势,在增值潜力的评估中,新兴商圈的增值潜力被广泛看好。

  投资者的投资所针对的是开发商,投资者的回报虽然在返租等促销方式的驱使下来源于开发商,但追根求源,对于开发商而言,能否缓解返租的压力将最终来源于消费市场,只有拥有强大的消费支撑,商铺才能保持良好的经营,商铺零售额将直接决定商铺的租赁价值,也就是商铺真正的投资回报,在投入期间投资价格偏离市场规律太远,后期的回报无法满足开发商最初的承诺,开发商也将面临巨大的返租压力,投资者的回报将会无法保障,这就是投资者本身投资商业地产风险的根本所在。

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